Услуги И.А. «МОЙ ГОРОД» по выбору ипотечного кредита

Для начала мы поможем вам определиться с терминами, определениями и понятиями.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Ипотечный кредит - это cсуда для финансирования покупки недвижимости, обычно с указанными периодами оплаты и процентными ставками. Как правило, приобретаемая недвижимость служит имущественным залогом для ссуды.

Ипотека - это договор о предоставлении ипотечного кредита под залог недвижимости. При этом залогом может служить не только приобретаемая недвижимость, но и любое другое недвижимое имущество, которое принадлежит человеку по праву собственности.

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ЗАКОНЫ

Из-за своей важности область ипотечных ссуд регулируется в большинстве развитых стран законодательными актами. Несмотря на то, что в РФ ипотечные ссуды появились относительно недавно, ряд законодательных актов уже регулирует эту область:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.08.1998

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11.11.2003

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.08.1997

ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ ВАМ НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ ДЛЯ СЕБЯ

1. Сколько денег Вам нужно? Как правило, ипотечные кредиты являются самым дешевым источником денег на рынке. Поэтому, если Вы планируете ремонт или другие дорогостоящие операции с квартирой, имеет смысл добавить эту сумму к ипотечной ссуде.

2. Сколько Вы сможете возвращать? Это критический вопрос. У большинства людей есть природная склонность к оптимизму, они предполагают, что в конце концов все как-нибудь уладится. Этому вопросу необходимо уделить достаточно времени для обдумывания - нужно подсчитать средний доход семьи в месяц и средний расход семьи в месяц. Имейте в виду, что выплаты по ипотечному кредиту могут расти со временем. Также нужно учитывать дополнительные расходы (страхование жизни, страхование недвижимости и т.д.).

3. Если Вы ожидаете, что Ваши доходы вырастут - можно сделать небольшие поправки в сторону увеличения суммы ежемесячного платежа. Если же Вы намерены увеличить Вашу семью, а соответственно и увеличить расходы - делайте поправку суммы ежемесячного платежа в сторону уменьшения. Важно помнить: санкции за задержку выплат могут быть очень дорогими и строгими!

4. Планируете ли Вы получить в будущем большие суммы денег? Если ответ положительный, то тогда Вам имеет смысл взять ссуду на условиях, допускающих преждевременный возврат без штрафов и денежных санкций. Таким образом, вы сможете вернуть ссуду в момент получения денег без финансовых последствий.

5. Стоимость страхования недвижимости. Важно помнить, что договор на страхование недвижимости можно заключать с компаниями, не связанными с банками.

6. Можно ли торговаться с банком об условии кредита? Ответ очевиден и прост: да. Хотя по-прежнему есть люди, которым это неизвестно. Как и во всех подобных организациях, у директора агентства есть гораздо больше полномочий, чем у менеджера среднего звена.

О ЧЕМ МОЖНО И НУЖНО ТОРГОВАТЬСЯ

• Первое и самое важное - процентная ставка. Несмотря на то, что в РФ рынок ипотечных ссуд не развит, существует большой разброс размеров процентных ставок - от 9 до 15% в валюте и от 11 до 20% в рублях.
• Возможность досрочной выплаты кредита или пункты выхода из программы выплат. Даже если Вы уверены в том, что Ваша платежеспособность не изменится к лучшему в обозримом будущем, стремитесь включить в договор пункт, позволяющий Вам выплатить ссуду досрочно и с минимальным штрафом. Аналитики ХИРШ уверены, что процентные ставки на ипотечные ссуды в РФ будут понижаться, и поэтому Вам необходимо оставить себе возможность переоформить ипотечную ссуду на новых условиях.
• Формулы перерасчета процента. По прошествии нескольких лет Вам может понадобится снизить размер платежей, и лучший выход из такого положения - это перерасчет остатка кредита на новый, более длительный срок.
• Возможность «заморозить» выплату ссуды за определенную плату. Даже если Вы уверены в своей платежеспособности в обозримом будущем, стремитесь к включению в договор пункта, позволяющего Вам «заморозить» выплаты на небольшой срок под минимальный процент.
• Гарантии, залоги или поручители. Большинство банков не требует дополнительных гарантий или поручителей, но в случае, если банк выдвигает такое требование, старайтесь исключить его из договора, или же взамен изменить другие условия договора в Вашу пользу.
• Размеры и стоимость страхования. По закону об ипотеке (ст. 31), если Вы взяли ипотечную ссуду, Вы обязаны застраховать за свой счет недвижимость, являющуюся залогом ипотеки, в размере полной стоимости, от рисков утраты и повреждения. А если полная стоимость недвижимости превышает размер ссуды - на размер ссуды. Все остальные виды страхования, которые может просить от Вас банк - страхование жизни и потери трудоспособности, страхование риска утраты и повреждения квартиры, страхование титула собственности квартиры и т.д. - являются необязательными. Старайтесь их избежать.
• Документальное подтверждение платежеспособности. Это может быть проблематично для Вас, особенно, если Ваши официальные доходы ниже реальных («зарплата в конверте»). Банк может попросить у Вас документы, подтверждающие Вашу платежеспособность. Важно помнить, что, во-первых, это не обязательно, во-вторых - некоторые банки не требуют таких документов, в-третьих - Вы закладываете Вашу недвижимость как гарантию выплаты ссуды.
• В любом случае, до подписания договора мы рекомендуем Вам проконсультироваться с адвокатом. Если у Вас нет адвоката, специализирующегося на недвижимости, Вы можете обратиться к риэлторам ХИРШ за консультацией.